■春节前楼市的成交状况还暖意十足，随着调控新政频频出台，观望气氛开始加重

　　刚刚过去的虎年春节，全国各地的楼市并未像虎年的到来一样虎虎生威，成交方面尽显疲态。而伴随着春节期间寒流的侵袭及最近一段时间的“回南天”，东莞楼市的成交也如天气一样，差强人意。由于春节期间暂停备案，东莞市房管局网上备案数据自然是零，节后四天（2月20日-23日）的成交量也仅为102套，备案套数中不乏节前的一些交易。与去年春节后四天成交184套相比，下降80%。

　　成交乏力自然与春节这个传统的楼市淡季有关，有业内人士分析表示，始于去年年底今年年初的一系列利空政策，像两次上调存款准备金率、银行二套房贷收紧等，导致买卖双方都在谨慎观望。

　　观望态势将持续多久？楼市是否又将面临拐点……一系列疑问让2010年楼市一时如雾里看花水中望月。
楼市观望情绪明显

　　今年春节前，东莞楼市还是暖意十足。本报记者踩盘时了解到，与2009年春节众多开发商早早给员工放假相比，今年春节期间很多开发商都准备将售楼部开放，信心十足。

　　不过伴随着一股寒流及“回南天”的天气状况，东莞楼市在虎年春节及节后的这几天却表现得有些冷清。

　　“我们销售中心春节期间一直开放，但基本没有什么人来看房。”23日，东城东板块一项目销售人员向记者表示。该销售人员春节值班，据她反馈，周边几个楼盘销售部在年初三、初四也都开放了，但情况基本都差不多，看房的人零零星星。

　　“今年春节这么冷，很多人都窝在家里，看房的人肯定不多。”南城一楼盘销售员表示，“现在市场很混沌，等等看的心理肯定有，尤其是等房价降的心理。如果是我也会选择等一段时间再做选择。”

　　同时作为卖家与买家的销售人员的心理，也反映出当下楼市状况的混沌。要不，年前还说中国房地产市场尤其是一线城市存在严重泡沫的王石，近日接受采访时又抛出“未来三年房价将持续上升”的论断。

　　记者采访到的几位看房者也表现出观望情绪，“现在还不好说，只能先走一步看一步吧。”天诚国际一看房者表示，“最近一段间我一直盯紧政策，盯紧市场动向，盯紧楼盘的一些优惠手段，不能像去年一样再错过买房的时机了。”

　　形势未明谈拐点为时过早

　　对于春节包括东莞在内各地楼市成交的冷淡，宏远地产相关人士分析认为，由于春节作为楼市传统的销售淡季，导致消费者买房意愿下降，加上此前出台的政策还处于消化期及去年楼市成交过快透支了一定的刚性需求。

　　“春节期间成交量的萎缩是正常的波动，不能以此来预测今年全年的销售形势。”该人士表示。

　　“不过有一点肯定的是，与去年相比今年的回暖趋势将会推迟一些。”星河传说营销中心副总经理谢森培认为。

　　事实上，虽然春节期间楼市成交低迷，但房价并未出现回调的迹象。位于松山湖的某楼盘今年年初开盘时曾有认筹打95折的优惠，现在该优惠折扣已经取消。而即将到来的元宵节，各楼盘的促销力度也不大，优惠最大的也不过拿出几套“一口价”单位。

　　“就目前来看，短时间内开发商尚未有太多的促销压力。毕竟他们去年大都赚得盆满钵满。”一地产研究机构负责人告诉记者。

　　该负责人表示，目前已形成购房者的持币观望与开发商手握资金观望的相互博弈，“博弈最终向哪一方倾斜，恐怕还是要政策说了算”。

　　有业内人士分析认为楼市的明朗要看今年3月即将召开全国“两会”，届时住房问题将是一大热点，国家将会出台什么样的政策将直接影响楼市的走向。“‘两会’召开之后，有望预测房地产全年的表现。”
楼市走向看不清压力袭来

　　“你觉得2010年楼市会向左还是向右？”

　　“看不清楚，你觉得呢？”

　　2010年2月23日，与多位行内资深从业人士聊起2010年的楼市走向，类似的对话多次出现在聊天过程中。“2009年年初我们也在说看不清楚，但那只是在开始的时候，2009年的格局很快就拨开了迷雾，清晰呈现。但2010年是真的有点让人看不清楚。”

　　让行内人士看不清楚的，是不清楚经过了2007年到2009年因政策而引起的一轮起伏之后，2010年年初的新政，会带给市场多大的影响；同时，也有对政策走向的不明确。“目前楼市受政策的影响是比较明显的，而这一轮政策调整会有多深，还需要边走边看。”

　　纵然对2010年的楼市走向有“看不清楚”的地方，但大部分从业者都同意2010年“压力不小”的观点。

　　“各方面的消息面频频利空，舆论持续打压楼市，市场调整压力越来越大。”2月中旬，一品牌发展商的高层管理人员对记者表示，进入2010年以来，首先是银行信贷持续收紧，二套房贷规定逐步明确并开始严格执行，投资客与改善型购房者的需求直接受到政策影响。随后，央行上调存款准备金率，海南楼市从爆炒到购房团撤退，1月信贷额度用完停止放贷、银监会要求违规进入股市和楼市的资金开展自查、北京收回地王等等，各方面的利空消息，使行内人士明了，房地产市场政策调整之势已经确立，市场调整压力越来越大。该人士同时表示，虽然受到利空消息影响，2010年楼市的压力不小，成交量可能会出现相对萎缩，但由于中央政策的目的依然是稳定楼市而不是打压楼市，本身发展比较健康的东莞市场虽然不容得乐观，但也不需要悲观看待，预期市场在2010年会相对稳定地发展。

　　“2010年成交量的萎缩会比较明显，市场会出现调整，压力势必存在。但由于东莞房价比较合理，2010年东莞的房价调整空间有限。”东莞中原地产研究部经理车德锐向记者分析表示，必须对东莞目前的房价水平作出客观理性的评估，虽然2009年有些个盘的价格较高，但总体而言，东莞的房价在2009年的市场回暖增长比较平稳，涨幅比较合理。因此，东莞的房价在大势疯狂下保持一份清醒和理性，在大势调整时受到的影响也是有限，即使短期市场调整，东莞房价调整空间极其有限。而在这一轮调整中，也为购房者蕴含了一些新的投资机会。车德锐表示，未来一两年内个别区域市场和产品或会有一个短线的上涨空间，包括三旧改造板块、城建投资重点板块、在建轻轨站点周边物业、高价地板块、中心城镇区域、供应偏紧物业、上市初期房企旗下物业，以及新入市大盘的首批产品等。车德锐同时表示，从整体格局来看，中国楼市将进入一个较长的调整期，而房产在接下来一个阶段的市场格局中，将回归到消费属性为主。
供需关系变化普宅主导

　　也许是对市场的不确定性，2010年年初传来的消息中，有一些在2010年入市的项目入市时间后移。

　　“我们项目的入市时间可能会后移，原定是3月入市的，现在可能要到下半年入市。”2月下旬，一深系发展商相关负责人如是告诉记者。

　　无独有偶。2月中旬，一品牌发展商在回答记者对新项目入市时间的询问时，亦表示新项目的入市时间可能后移，“新项目的入市时间要看在售项目的消化速度，如果现在在售项目消化速度理想，新项目才可能在2010年年内入市。”

　　一方面是新项目供应在发展商的观望态度下可能受到影响，另一方面购房者的需求也因政策影响在2010年出现了不小的波动。据了解，随着政策中二套房贷规定的严格执行，投资需求、改善需求明显受到平抑，而银行收紧个贷，一些银行对首次置业的购房者要求首付也必须付到三成，使不少首次置业的刚性需求也被抑制。

　　“虽然个别新项目延后入市，但2010年的供应并不一定会像2009年那么紧张。”车德锐向记者分析表示，从工期计算来看，新项目即使延后入市，大多也只能是使市场出现上半年新增供应少，下半年新增供应多的格局。此外，目前在售项目的加推单位量也不在少数，加上需求的被抑制，可以预期到2010年的市场供应基本上不会出现供应偏紧的局面。而由于入市新项目多为近两年开工项目，受到市场需求引导，新项目供应多以中等面积的普通住宅单位为主，在一定程度上，也会缓解2009年结构性失衡的格局。而受到二套房贷收紧的影响，投资和改善型需求平抑，大户洋房及小户型公寓成交预期放缓，前期扎堆入市的大户项目出货意愿较强，可能出现加大力度促销的现象。

　　和虎年春节期间成交“冷淡”相比，与楼市相关的调控政策纷纷出台，显得有点“热”，最有代表性的是：春节前的最后一个工作日，央行宣布2010年第二次上调存款准备金率。专家普遍认为，短短42天内央行两次动用货币工具来收紧流动性，对房地产行业的心理影响加剧，但短期内对房地产行业的影响更多的是一种信号，整个行业的资金状况在短期内不会骤然恶化。

　　从昨天起，中国人民银行再次上调了存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。调整后大型金融机构存款准备金率为16.5%；农村信用社等小型金融机构暂不上调，维持原来的13.5%。这是继今年1月18日之后，央行第二次上调存款准备金率。

　　据东莞理工学院金融学相关专业人士介绍，作为传统的三大货币政策工具之一，存款准备金率的调整，其影响力度显然弱于加息对于楼市的直接影响，两度提高存款准备金率的举动，也减弱了短期内加息的预期。但是，对于短期之内的两次调整，无论是金融界还是房地产界，都应视作不可忽视的信号传递。
“新政”仍将不期而至

　　近段时间以来，与房地产行业有关的调控新政陆续出台，包括个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，土地出让首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%，随之而来的两次存款准备金率提高……“意图很明显，皆属于中央调控精神的落地政策，反映了‘微调不是来虚的，有实际动作’，”瑞峰置业副总经理姚丽军认为，“受此影响最大的是，投资客的心态，将转为观望。但我认为，对开发商的实际影响是有限的，但信号传递的目的可以达到。”

　　据其分析，中央对房地产市场的调控原则依然是：既要让房地产业继续起到拉动经济的引擎作用，又要规避一线城市房价猛涨带来的负面影响。“因此，中央希望能实现调控的软着陆。所以政策会随着市场的表现走，而市场会在政策的影响力和消费者的观望中继续博弈、变化。”由此可见，存款准备金率的提高仍不会是楼市调控政策的“最后一只靴子”，根据市场趋势而产生的“新政”仍有可能不期而至。

　　地产信贷政策未必宽松

　　资金和土地，历来被看作是主导房地产业发展规模的“生命线”，尤其是资金，更是决定着房地产企业的生死存亡，所谓“现金为王”也是这个道理。尽管在之前召开的央行2010年工作会议上，明确了今年将继续实施适度宽松的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，但是这并不意味着房地产行业仍能延续去年相对宽松的信贷政策环境。房地产相关业内人士认为，事实上，从去年年底到今年年初，一系列税收优惠政策的取消和接踵而至的房地产信贷调整，都可以视为政策风向的转变。

　　以金融机构存款余额来看，此次存款准备金率的上调，将收回银行超过人民币3000亿元的资金。两次准备金率上调将冻结银行超过6000亿元资金。分析人士认为，央行从2010年元旦开始在42天内两次上调存款准备金率，会加重部分购房者的观望情绪，从而使市场需求下滑。同时，在总体信贷规模减少的情况下，作为其中主要部分的房地产信贷必然难逃“缩水”的命运。在这次对个人住房贷款利率定价的调整中，部分银行取消了首套房的7折优惠利率这一标准，最高优惠利率恢复到8.5折，就是银行限制个人房贷业务以控制贷款增速的最直接反应。

　　不过，对于央行提高存款准备金率的做法，专业人士大都提出不必恐慌。“该货币工具将会成为央行常用工具，此次上调不是政策紧缩，市场无需惊慌。央行再次上调存款准备金率在意料之中，属于正常的流动性管理，适度宽松的货币政策取向并没有发生改变。”

　　专家还表示，2010年中国面临的流动性压力较去年又有上升。不过，由于物价数据平稳，加息预期并不在眼前，此间专家预计，相对于上次调整准备金率，此次对市场情绪的冲击相对较小。

　　据悉，2010年新年第一周，各家商业银行放贷总额达到6000亿元，而被公认的流动性最为宽松的2009年，平均每个月的新增贷款数也不过7000亿元左右，同时一种普遍受到认同的观点是，这种信贷资金大部分流入了楼市。而2009年前11个月，32%的房地产开发资金来源于国内银行信贷，包括开发贷和按揭贷；9.2万亿元新增贷款中，近17%流入房地产行业。

　　东莞某银行信贷人员表示，“其实这次存款准备金率的上调更多是对宏观经济的调控，并不是针对地产行业的调控，但是否会导致今年银行对地产行业的信贷规模减少，目前还难以预测。”

　　对于收紧房贷的原因，另一位银行信贷负责人向记者介绍，“目前银行在个人房贷政策的变化、央行上调人民币存款准备金率，都是为调控2009年‘天量’放贷规模的一种具体表现，同时这也与今年货币投放重点领域政策调整相匹配。”据称，对于银行放贷规模的控制早在1月中旬已经开始，只不过当时是对公业务，逐步又延伸到个人业务，而房贷又是个人业务的主要品种。
东莞楼市热度虽不比一线城市仍需谨慎

　　2009年全国房地产销售额与销售面积以及房价整体水平已经超过了2007年峰值。我市属二线城市，房地产升温的节奏比“一线城市”“慢半拍”，但全国楼市普遍偏热的情况下，仍需要谨慎看待2008年、2009年“冰火两重天”的状况。2008年的全球金融危机令东莞楼市陷入一片低迷，得益于国家经济刺激政策及房地产刺激需求政策的拉动，2009年东莞楼市在2月中旬市场开始回暖，量价开始触底反弹，累积需求集中释放，成交持续大幅放量。据东莞中原研究部监测数据显示，东莞全市在售成交项目有257个，全年新建商品房成交量为592万㎡，较2008年大幅增长56.0%，几乎接近2007年市场高涨期的成交量。

　　随着需求的集中释放，库存供应量得到了一定程度的消化。据东莞中原研究部监测数据显示，2009年共有137个楼盘项目有新增供应，同比2007年、2008年都是减少，总供应量为495万㎡，较去年同期下降27.17%。其中住宅供应量为429.53万㎡，同比去年下降25.19%；住宅供应套数37124套，同比2008年下降32.50%。截至2009年12月31日东莞商品房的累积可售存量为586万㎡，比2009年年初减少近137万㎡。自2009年1月份开始库存保持高位持续快速回落态势，据数据跟踪观察分析，580万㎡的库存量是自2008年6月份以来的低位水平，后市随着新增供应的持续增加，库存量预计触底回升，供应压力持续加大。

　　数据显示，目前东莞住宅存量为458.82万㎡，共41480套；其中洋房存量为368.79万㎡，共34034套；公寓存量为33.72万㎡，共5831套；别墅存量为56.31万㎡，共1615套。随着房地产投资的火爆，贷款迅速增加，银行也开始大力加强对房地产行业的风险防范。

　　就目前相关政策对于楼市的实际影响而言，业内人士认为，当前的政策环境会导致部分消费者持币观望，尤其央行连续两次上调人民币存款准备金率，会进一步加重观望情绪，房地产市场需求或许会在短期内有所下降。在持币观望的状态中，直接影响到市场成交量的下滑。就拿春节楼市的惨淡表现来说，固然有季节性和长假的因素，但也体现出整体宏观政策开始对楼市产生一定的影响效应。“但目前调控的重点是囤房者，购房需求下降的也是囤房者，而普通居民刚性需求仍然巨大”。某开发商分析表示。

　　■相关链接：

　　存款准备金是指金融机构为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的在中央银行的存款。

　　存款准备金率指金融机构必须将存款的一部分缴存在中央银行；存款准备金占金融机构存款总额的比例则叫做存款准备金率。赵丽萍